A punto de aprobarse en la Ciudad nuevo régimen de comisiones de alquileres, se intensifica la presión por ley nacional en el Congreso

El proyecto en el Congreso tiene media sanción del Senado, pero está “freezado” en la cámara baja. La legislatura porteña tratará una iniciativa el viernes que indica que los propietarios deberán hacerse cargo de la comisión inmobiliaria y reducción de otros gastos para los inquilinos

El debate por una nueva ley de alquileres volvió a ponerse en el tapete luego de que la comisión de Legislación General de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires emitiera un dictamen favorable al proyecto que dispone que los inquilinos no paguen la retribución correspondientes a las inmobiliarias en los contratos de locación de vivienda.

Los legisladores porteños debatirán el jueves próximo en el recinto un texto que establece que la comisión a cobrar no puede superar el 4,15% del valor del contrato firmado entre las partes que debe ser abonada por los propietarios. También impide que las inmobiliarias trasladen a inquilinos gastos adicionales por la gestoría de informes.

Por este motivo, en una solicitada publicada en los diarios Clarín y La Nación, el colegio de corredores inmobiliarios de la Ciudad acusó a la Legislatura de “pretender aprobar” el proyecto “entre gallos y medianoche” y advirtió que la iniciativa “violaría le ley y la Constitución” porque el “nuevo Código Civil y Comercial dispone expresamente en el artículo 1351 respecto de las operaciones inmobiliarias que “si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión…” y presume que los servicios no son gratuitos”.

“Cada vez que el Estado intervino el mercado las consecuencias fueron nefastas. Todavía estamos a tiempo de frenar este error”, enfatizó el Colegio Profesional Inmobiliaria en la solicitada.

En ese sentido, la senadora nacional Silvina García Larraburu envió una nota al presidente de la Comisión de Legislación General de la Cámara baja, diputado Daniel Lipovetzky, solicitando el tratamiento de la ley que trata sobre este tema y que cuenta con media sanción del Senado y fue aprobada por unanimidad a fines del año pasado.

La iniciativa modifica el Código Civil y Comercial de la Nación en materia de locaciones urbanas y propone mejorar las condiciones de los contratos de alquiler con destino habitacional a fin de evitar abusos.

Al respecto, la senadora advirtió que hoy en día los precios de las locaciones “están afectados por actualizaciones escalonadas que, además de ilegales, se traducen en un excesivo incremento de los alquileres a valores que superan cualquier índice de referencia”.

Además, consideró que “los 6.5 millones de inquilinos necesitan de una norma que permita transparentar al mercado y evitar que propietarios e inquilinos tengan que regirse por una situación jurídicamente ambigua”.

En el Congreso, fuentes del oficialismo le explicaron a iProfesional que pretenden que la iniciativa se apruebe durante este año y negaron que intenten frenar el debate, tal como sostienen las agrupaciones de inquilinos.

En caso de introducirse modificaciones, la propuesta deberá volver al Senado para que las avale o ratifique el proyecto original. En caso de ocurrir esto último, desde Cambiemos no descartaron el veto presidencial. De todas maneras, si la integración del Congreso cambia con los números obtenidos en las PASO, el Gobierno se encontraría en mejores condiciones de poder impulsar su iniciativa.

En junio, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, que preside el oficialista Daniel Lipovetzky reanudó el debate en una reunión informativa donde organizaciones de inquilinos y especialistas reclamaron la sanción de la ley para este año.

Allí, propusieron modificaciones en base a proyectos de Lipovetzky y Brenda Austin (UCR), entre más de una veintena de propuestas de distintos bloques.

En este marco, la asociación civil Inquilinos Agrupados denunció que “la ausencia de reuniones de comisión y la presentación de un proyecto de Ley de Alquileres del diputado Lipovetzky no son más que mecanismos que buscan dilatar y tergiversar la discusión en Diputados, con el objetivo de no tratar ningún proyecto de ley”.

Esta situación no fue casual, sino que “todo estuvo orquestado por el mercado inmobiliario, que a través de su poder de lobby, hizo prevalecer sus intereses económicos a los derechos de millones de inquilinos”. De esta manera, temen que la discusión en el Congreso nacional quede relegada.

 

Disputa en el Congreso
Entre las reformas que introduce el proyecto con media sanción, se extiende de dos a tres años el plazo de los contratos de alquiler, y se contempla un mecanismo de actualización anual basado en un índice que promedia los niveles inflacionarios con las variaciones salariales.

La diputada Austin planteó que una ley de estas características debe hacerse contemplando todos los aspectos, logrando los mayores consensos.

“Tenemos que lograr una norma que sea aplicable, que no favorezca la aparición de cláusulas abusivas por fuera del contrato de alquiler. El proyecto que viene del Senado tiene muchas cosas con las que acordamos, pero consideramos que es necesario hacerle algunos cambios”, señaló la legisladora cordobesa.

El macrismo sostiene que “en una Argentina de 13 millones de pobres, no podemos omitir el tema del alquiler social”, una propuesta propia por la que la Secretaría de Vivienda y Hábitat debería disponer un subsidio a fin de aportar la garantía del contrato de locación para el caso de las viviendas sociales”.

La Asociación Civil Inquilinos Agrupados, principal impulsora de la reforma, manifestó que el Colegio Profesional Inmobiliario también reconoció que “hicieron lobby para que no salga la ley de alquileres” a nivel nacional al admitir que lograron “frenar la ley de alquileres en Diputados, a través del diputado Lipovetzky, con media sanción unánime del Senado”.

A pesar de esta situación, manifestaron que no cesarán en el impulso del proyecto de ley que busca beneficiar a los inquilinos en todo el país.

Si bien hay acuerdo en ambas propuestas en, por ejemplo, fijar un límite a las comisiones inmobiliarias o a que se obligue a los propietarios a devolver el depósito una vez finalizado el contrato actualizado al último mes pagado, hay puntos que generan cortocircuitos entre las partes involucradas.

La discusión principal se dará por la forma de actualización de los aumentos del canon locativo en este contexto inflacionario. En la actualidad, los incrementos se fijan cada seis meses y se estipulan en un monto o porcentaje fijo. El último año, se estima que hubo una suba promedio del 40%.

La propuesta con media sanción estipula un aumento anual teniendo como referencia un promedio entre la inflación y el salario cuando aquella supere el 10%. Cambiemos pretende que se considere solo el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) pero para alquileres que no superen los 15.657 pesos, que equivalen a 840 unidades UVA, las que se utilizan en los créditos hipotecarios.

Para las agrupaciones de inquilinos los locadores subirán los precios para superar el rango, lo que generaría un alza en todo el mercado.

En tanto, las expensas extraordinarias en ninguna situación deberán correr por cuenta del inquilino. Este beneficio alcanza a todos los contratos inclusive a los más caros.

El plazo de los acuerdos será otro de los principales temas a debatir. La propuesta con media sanción prevé que la renovación de los contratos se extienda a tres años. En tanto, el oficialismo plantea que se mantenga como en la actualidad, cada dos años.

Los comercializadores coinciden en que el proyecto del Senado no hace foco en varias cuestiones clave que son las que, en realidad, podrían contribuir a mejorar la situación de los inquilinos.

Además, alertan que verá afectada la construcción y la compra de muchas viviendas que luego son volcadas al mercado locativo.

La propuesta oficial también fomenta la construcción de viviendas destinada a locaciones y que los constructores puedan descontar de Ganancias hasta 60% de la inversión, lo que, aseguran, también dará trabajo.

opinión inmobiliaria

 

11 Comentarios sobre esta nota: A punto de aprobarse en la Ciudad nuevo régimen de comisiones de alquileres, se intensifica la presión por ley nacional en el Congreso
  1. HORACIO dice:

    SIENDO UN CONTRATO BILATERAL TODOS LOS GASTOS DEBEN SER AFRONTADOS POR LOS FIRMANTES EN PARTES IGUALES. SINO PUEDEN SOLUCIONAR ESTA NIMIEDAD…QUE ESPERAMOS POR TEMAS MAS COMPLEJOS. EL ESTADO EMBARRA TODO…

  2. Claudia dice:

    Las 2 partes pagan comisión al corredor. Estamos brindando un servicio a ambas partes y muchas veces durante e contrato intermediamos a favor del locatario. Además en los departamentos chicos muchas veces los interesados son personas que residen fuera de CABA o extranjeros, con esta ley faltarán alquileres y por lo tanto se incrementarán los precios por la masiva demanda de personas que viven en el conurbano

  3. Florencia dice:

    Lo grave y que siempre ocurre, como dice la nota, estamos sometidos a que cada intervención estatal no nos perjudique. El corredor inmobiliario debería tener más poder en la intermediación, como por ejemplo, dar validez legitima a los documentos que se firmen por ejemplo los contratos de alquileres y no recurrir a un escribano.

  4. Hugo R Quintana dice:

    Por Ley nos obligan a realizar accion social con nuestros ingresos, limitandonos a un mes de comision, de los cuales hay que descontar los avisos, guardias, viaticos e impuestos por contrapartida nadie nos tiene contemplaciones, ni la Afip, ni las Compañias telefonicas, ni los impuestos, ni los servicios, etc, tenemos que pagar todo como si fueramos individuos super dinerarios

  5. Mara dice:

    Nadie esta teniendo en cuenta toda la mediacion que el martillero realiza durante el tiempo locativo.
    Que se rompio el termotanque, le gotea la canilla, el inodoro pierde, hay una grieta, la persiana no baja, el vecino hace ruido, el perrito del de enfrente ensucia mi paso, etc etc etc.
    Para nosotros, con la firma del contrato COMIENZA nuestra tarea.

    • Javier Humberto Conde dice:

      Quedate tranquila Mara.
      A partir de ahora, nuestro trabajo empieza y termina en la firma.
      Cuando alguien llame por alguno de los problemas que expones, le decís que; “solo respondo inquietudes de mis clientes”. ¿Usted me abonó algo por mis servicios?
      Si no paga, no es cliente.

  6. Alvaro dice:

    Los politicos demagogos se olvidan que por cada familia de inquilinos hay otra familia de propietarios, los cuales no tienen representacion alguna, todos opinan y deciden sobre los bienes ajenos, desconocen el derecho de propiedad y de nuestra Constitucion, que juraron respetar, los corredores inmobiliarios somos profesionales que cobramos HONORARIOS por nuestra intervencion, asesorando a inquilinos y propietarios por igual, la renta actual de los alquileres es minima, con estos cambios ¿ Quien pagara las consecuencias?

  7. Alexis dice:

    Esta es una maniobra para ganar mas votos. No resuelve los problemas de fondo que son la falta de oferta de inmuebles y la baja rentabilidad de los locadores. Tambien es cierto que por abusos de colegas porteños vamos a ser perjudicados todos los corredores del interior que nunca cobramos lo que cobran los colegas porteños. Me llama la atención esta medida, la esperaba mas de Partido de Izquierda que el de Macri. Pienso que lo correcto es que nuestro servicio sea pagado por los dos contratantes en partes iguales.

    • Javier Humberto Conde dice:

      Alexis: Estoy de acuerdo con vos. Pero no podes negar que te salió de adentro, el provinciano renegado que no pudo ser porteño.
      Si no sabes lo que ocurre en la ciudad de Buenos aires, no hables al pedo.
      Hace tiempo me comuniqué con una colega del interior, por una propiedad en alquiler para un cliente que viajaba.
      Me informó que su comisión era del 10%, cuando en CABA solo cobramos el 4.15%. Obviamente le pregunté por qué tanto, y me contestó que en esa provincia es así.
      Sí, ya sé; ahora los colegas (solo los renegados) del interior, van a salir a excusarse, con que la colega pidió el 10% por exigencia del porteño que le pidió la mitad.

  8. Oscar dice:

    En este tema hace rato que los colegios de Martilleros y Corredores Públicos Unidos todos debieron hacerse cargo y hoy no estaría pasando esto, yo pregunto: ¿Quien paga la Afip?, ¿Quien pago Municipalidad? (que te cobro unos impuestos como si tuvieras un Iper mercado, en lugar de una inmobiliaria) Rentas quien te lo paga?? (todo lo mencionado, gasto mensual por publicidad, en diarios, web, etc. Pero aparte pregunto un articulo del CCyC puede cambiarse de la noche a la mañana??
    Esto es para JAVIER HUMBERTO CONDE, el que suscribe es un provinciano y con mucho orgullo que PARA NADA DESEA SER PORTEÑO, no se si usted es un colega o no, pero debería dar pruebas de lo que dice porque de esta manera “ensucia” a todos los inmobiliarios del interior y deberia ser acusado de “Difamador”

  9. Juan dice:

    Consultado acerca de cómo impactó la medida en el sector, Eduardo Awad, ex presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal y especialista en consorcios respondió que se tomó  “como una aberración legislativa”.

    “Esto es totalmente inconstitucional, no dudo de la intención de legislador de ayudar a los supuestamente más débiles en la contratación, pero este no es el camino, erraron”, aseguró Awad.

    En diálogo con este medio, el especialista remarcó que el proyecto aprobado es inconstitucional ya que se esta legislando “sobre un tema que se encuentra legislado por el Código Civil y Comercial”. Awad hizo referencia al artículo 1351 del Código, que indica que en los contratos de corretaje , si sólo interviene un corredor, “todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes”.

    “Una ley local no puede modificar una ley de rango superior, lo sabe hasta un chico de primer grado”, cuestionó el ex titular del CPACF, para quien el proyecto aprobado “Esa electoralista, oportunista y demagógico”.

    Para Awad, en caso de entrar en vigencia la modificación, lo que ocurrirá es que el locador le agregue el precio de la comisión a la cuota del alquiler, que.”va a ser casi el doble”. Lo que solucionará el problema del acceso a la vivienda es que el Estado asuma su rol  “le otorgue líneas de crédito a los que realmente lo necesitan”.

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