Dolar Inmobiliario: Inflación en pesos, deflación en dólares y el futuro del sector.

El inmobiliario argentino ha pasado en los últimos 40 años por diferentes crisis pero sin lugar a dudas la que estamos atravesando es la más dolorosa ya que no tiene un final,  el mercado esta como un enfermo terminal cuyo diagnostico es un misterio. Y en este contexto aparece el dólar inmobiliario para poder cerrar operaciones.

El dólar inmobiliario o dólar celeste  ya se ha instalado en el mundo inmobiliario y tambien en otros sectores económicos de la población cuya dinámica comecial requiere el uso de la moneda norteamericana, ya sea por la operatoria en si misma o por usos y costumbres de los actores de la compraventa.

El periodista  Juan Gasalla,  subeditor de Economía y Finanzas de Infobae.com, no hace un análisis sobre  el accionar de este dólar en el sector inmobiliario y de como el dólar paralelo tiene un inevitable efecto contractivo para la actividad económica y la inversión.

Compartimos con ustedes este análiss:

El desfasaje del tipo de cambio oficial frente al paralelo reforzó la capacidad adquisitiva de quienes cuentan con dólares billete dentro de la Argentina. El Gobierno lleva adelante una política de suave deslizamiento del dólar oficial (14,4% en 2012 y 4,15% en el primer trimestre de 2013) por debajo de la inflación y en términos reales se produce una depreciación de los bienes y servicios medidos en dólares, ante el avance contundente del dólar “blue” (44,4% en 2012 y 23,5% en el transcurso del año) y del “contado con liquidación” (42,2% en 2012 y 24,5% en 2013).

Si el año pasado la inflación real, en torno al 25%, se situó en una franja intermedia entre la apreciación del dólar oficial y el paralelo, en 2013 parece quedar mucho más cerca del primero, con una aceleración devaluatoria impulsada por el Banco Central aún rezagada frente al dólar informal. Al profundizarse día a día esta brecha en favor del poder de compra del dólar físico fronteras adentro, también crece la aprensión del ahorrista a desprenderse de esas divisas.

Con su carrera alcista incontenible desde que se establecieron las restricciones cambiarias el 31 de octubre de 2011, el dólar informal anuló el efecto promotor del consumo que significó la inflación hasta ese entonces. Ahora se espera que los precios suban, pero que el dólar lo haga aún más. Muchos pesos con los que antes se demandaban bienes y servicios ahora se volcaron al dólar. Sólo la importación de artículos o la contratación de servicios en el exterior (como el turismo) a una tasa de cambio de $5,13 pueden invertir esta ecuación.

La inflación dejó de ser una consecuencia indeseada del crecimiento económico. Al continuar su inercia una vez que las tasas de actividad se estancaron, el encarecimiento de los precios –o depreciación de los pesos- se convirtió en un mecanismo para “distribuir” el costo del déficit fiscal entre los más de 40 millones de argentinos tenedores de moneda doméstica.

Aunque no es un fenómeno uniforme, debido a las distorsiones cambiarias, hay una caída de los precios internos si se los mide con paridad de dólar “blue”, una situación inédita desde el estallido de la convertibilidad. En 1999, por ejemplo, el retroceso promedio de precios -es decir, la deflación- fue de 1,8% anual, tanto en dólares como en pesos, vigente el “1 a 1”. En 2000 fue -0,7% y en 2001, -1,5 por ciento. En 2002, devaluación mediante, la inflación medida en pesos fue de 41%, contra un dólar que se apreció 300 por ciento.

El mercado inmobiliario es uno de los que más sufre los sobresaltos cambiarios. Ocurrió en 2002, con una drástica baja de precios en dólares de las propiedades, y en forma más moderada en el último año y medio, con la irrupción del dólar informal. Los agentes del sector idearon un “dólar celeste” –promedio entre el oficial y el blue- para usar como referencia en las tasaciones. De esta forma algunos inmuebles se apreciaron en pesos y en dólares oficiales, mantuvieron su valor en divisas medidos en “dólar celeste”, pero cayeron entre 20 y 25 por ciento en dólares físicos, es decir, para aquel comprador que tiene el dinero al contado.

En el complejo mercado automotriz, en el que conviven vehículos argentinos, de origen Mercosur y “extra-zona”, muchos integrados a la vez por piezas nacionales e importadas, las unidades 0 kilómetro se encarecieron entre 21 y 26 por ciento en 2012, cuando el dólar “blue” lo hizo 44 por ciento. Así, con los u$s10 mil que permitían acceder a un auto del segmento A –los del ingreso a la gama- ahora se puede llegar a uno de segmento B: Fiat Palio, Chevrolet Agile, los Volkswagen Gol Trend y Voyage, Renault Kangoo Express o Sandero, Peugeot 207, por citar algunos, a precios de lista entre 83 y 87 mil pesos.

Al referirnos a viviendas o automóviles hablamos de los activos de mayor valor que poseen las familias argentinas. El deterioro de su precio también refleja la pérdida de riqueza de los habitantes ponderada en moneda dura.

Otra forma de detectar la deflación de los activos locales es observar la evolución de las acciones de las compañías argentinas en el Merval y en Wall Street. En 15 meses, desde el “cepo cambiario”, Banco Macro ganó 22,8% en pesos, pero perdió 26,6% en dólares; Telecom avanzó 22,8% en pesos y cedió 27,7% en dólares, mientras que Grupo Galicia sumó 9% en pesos y resignó 33,4% en dólares, e YPF cayó en pesos un 27,8%, pero lo hizo aún más en dólares: 57,5 por ciento. Con negocios diversificados entre la Argentina y el exterior, Tenaris ganó 115,3% en pesos y 28,7% en dólares.

La valuación para acciones y bonos argentinos en el exterior se mide con el “contado con liquidación”, la cotización del dólar que convalida el sector financiero y que se establece por oferta y demanda, sin mayor influencia del Gobierno, a excepción de la compra y venta de activos que éste efectúe a través de organismos como la ANSeS.

En definitiva, el dólar paralelo tiene un inevitable efecto contractivo para la actividad económica y la inversión. La expectativa de baja de los precios locales medidos en dólares retrae el consumo y neutraliza el fuerte estímulo que había significado para éste la inflación en pesos en años anteriores.

Victor Valdés

victorvaldes@indiceprop.com