Polémica: ¿Quién debe pagar la comisión de los alquileres? – Por Juan Carlos de Pablo

“Hay que poner la cabeza fría al servicio del corazón caliente”, les recomendaba Alfred Marshall a los economistas, consejo que también se puede aplicar a cualquier profesión. Si una ley obligara al propietario de un inmueble a que abonara la comisión del intermediario, comisión que hoy existe y que está a cargo del inquilino, ¿no cabría esperar que el precio del alquiler que se pactara en los nuevos contratos tuviera en cuenta esta modificación?

Al respecto conversé con el norteamericano Sherman Joseph Maisel (1918-2010), quien contribuyó de manera significativa al desarrollo del moderno mercado de las hipotecas. Siendo joven fue testigo de la caída de algunos ingresos y la gran angustia generada por las fluctuaciones en la construcción de viviendas, por lo cual dedicó el resto de su vida al análisis de los mercados de la vivienda y de las hipotecas.

-La preocupación de algunos dirigentes políticos, por lo que ocurre con el bolsillo de los inquilinos, los llevó a elaborar un proyecto de ley por el cual la comisión que cobra el intermediario, que hoy paga el inquilino, debería ser abonada por el propietario del inmueble. ¿Usted cree que esto funcionará?

-Un contrato de alquiler, además del monto que el inquilino le tiene que abonar al propietario, especifica quién se hace cargo de las facturas de energía eléctrica y gas, impuestos, expensas, etcétera; quién tiene que pagar los gastos de mantenimiento del inmueble durante el período en que está alquilado y lo que cobra la inmobiliaria, por prestar el servicio de conectar al inquilino con el propietario.

-El monto del alquiler tiene en cuenta cada uno de estos factores. Nadie puede pensar que lo que el inquilino le paga al propietario del inmueble que alquila, puede ser independiente de quién se tiene que hacer cargo de cada uno de los gastos que le acabo de mencionar.

-Obvio, pero con consecuencias. Tomemos, por ejemplo, el caso de los impuestos. Supongamos que en el momento de firmarse un contrato de alquiler, la municipalidad le cobra 100 pesos mensuales “al edificio”. Resulta claro que quienes pagan los impuestos no son los edificios, sino las personas: en este caso, el propietario o el inquilino. Si hasta hoy el impuesto lo pagaba el inquilino, y ahora la ley fuerza a que lo abone el propietario, cabe esperar entonces que el alquiler aumente 100 pesos mensuales.

-El análisis de incidencia dice que sólo en casos extremos el aumento del alquiler iguala al nuevo impuesto.

-Es que en este caso el análisis de incidencia no se aplica, porque el impuesto ya existe y lo único que ocurre es que una ley pretende determinar quién lo paga. Exactamente lo mismo ocurre con el caso de la comisión que cobra la inmobiliaria: ya existe, sólo que se busca que en vez de estar a cargo del inquilino, que esté a cargo del propietario.

-En el caso del impuesto, en el corto plazo podría haber cierto efecto, pero en el caso de la comisión no.

-Cierto, porque el Estado podría obligar a modificar las reglas de juego de los contratos que todavía siguen vigentes, mientras que en el caso de las comisiones inmobiliarias se trata de nuevos contratos, o de renovaciones, y por consiguiente lo que cabe esperar es que el nuevo monto del alquiler refleje en su totalidad que la comisión deba ser “pagada” por el propietario y no por el inquilino.

-¿Qué se debería hacer, entonces, para evitar los abusos de las inmobiliarias?

-No es obligatorio utilizar sus servicios, de manera que no es lo mismo que el “abuso” que el Estado hace con lo que cobra por renovar los documentos o la verificación técnica de los automotores. Los propietarios que tienen más tiempo que dinero, lo emplean en buscar por ellos mismos a los potenciales inquilinos, y éstos hacen exactamente lo mismo. Con enorme frecuencia hablamos de la “miseria” que nos pagan, cuando ofrecemos alguna mercadería y servicio, y de “abuso”, cuando los demandamos.

-¿Qué opina de que “alquilar es tirar la plata”?

-Una barbaridad. ¿Por qué mortificar a los inquilinos con algo que además no es cierto? En algunos casos el alquiler es una opción, y cuando no lo es constituye una forma que tienen los seres humanos para vivir. ¿Qué tiene que hacer una pareja joven, que por el momento no puede acceder a la vivienda, en vez de alquilar; vivir con los padres, en la calle o separados? A veces el alquiler se justifica porque satisface demandas transitorias, como en los casos de un auto, una silla de ruedas o un nebulizador.

-¿Qué le parece tomar un crédito para la vivienda, para dejar de alquilar?

-Una buena opción, si la cuota inicial no supera 25% de los ingresos del grupo familiar. La gente joven tiene que atreverse a tomar un crédito indexado a 15 años (no hay créditos a tasa fija a 15 años), sabiendo que nadie tiene la menor idea de lo que va a ocurrir durante dicho período, pero confiando en que con perseverancia lo va a poder pagar. No hay que dejarse llevar por la tentación de comprar un inmueble que, de movida, insume la mitad del ingreso familiar, porque es una manera prácticamente segura de comprarse un problema.

-Don Sherman, muchas gracias.

 

opinión inmobiliaria

14 Comentarios sobre esta nota: Polémica: ¿Quién debe pagar la comisión de los alquileres? – Por Juan Carlos de Pablo
  1. Carlos Gleiberman dice:

    “No es obligatorio utilizar sus servicios”
    Un Balance exige la firma de un Contador, Litigar a través de un Abogado, para vender por ley la intervención de un Agrimensor, porque no en la Compra Venta por Ley la intervención de un profesional del Rubro?
    Que suerte que para tomar decisiones “no es obligación utilizar sus servicios” en el caso de los “opinologos”

  2. La verdad que regular los alquileres es un error de tercer mundo, lo unico que produce es escases de alquileres y por otro lado un enorme aumento del canon locativo, dado a que un inmueble nunca estuvo en el indice mas bajo de rentabilidad en la historia. entonces uds. ven un propietario pagandole al inquilino para que le alquile su inmueble ?, una locura. ayer me entregaron una propiedad alquilada, el inquilino no la devolvio pintada como pactamos, canillas rotas y la cocina no funciona bien, el presupuesto para arreglar estos detalles es de 6 meses de alquiler, el inquilino me respondio haceme juicio…. y ahora ? osea que ese departamento le dio de rentabilidad 6 meses de un miserable alquiler.

  3. Chelo dice:

    En un país en donde acceder a una vivienda propia se hace cada vez mas difícil, aunque haya créditos hipotecarios, no todos pueden tomarlos, el opinar sobre los honorarios de los profesionales del rubro inmobiliario es cuestionar y despreciar una actividad que a pesar de los conocimientos que hoy exige tener, aún hay personas que dicen, sin saber, que “no es obligación utilizar sus servicios”. La realidad es que la intervención de un corredor o martillero, que averigua e investiga sobre el posible locatario, transparenta la operación, como así también, en muchos casos evita los abusos del locador. Los dueños generalmente tasan sus propiedades mas altas y suelen hacer contratos leoninos. Si para todo se necesita un profesional, sea técnico, escribano, abogado, agrimensor, etc. porque siempre es la profesión inmobiliaria la que parece que no se necesita. Como van las cosas cada vez va a haber menos propiedades para alquilar. Y es cierto el alquiler no es dinero tirado a la calle, es el hogar que muchas personas necesitan

    • Roberto dice:

      Gran verdad, coincido plenamete.
      Este Sr debe dedicarse a otras cosas.
      La Ley que nos regula como profesionales en la materia es la 25028, y allí dice bien claro que “ambas partes” deben abonar los “HONORARIOS PROFESIONALES”

  4. Walter dice:

    Aquí estamos preocupadisimos por que los ciudadanos no pueden acceder a su vivienda propia.- La verdad es que en las principales ciudades capitales del mundo, Europa, Asia, América del Norte e incluso en varios países de latino América, acceder a un inmueble propio es algo muy difícil.- Existen créditos mejores que en Argentina y así y todo, la gran mayoría de las personas son inquilinas.- Sin contar que las nuevas generaciones prefieren no afincarse en una vivienda propia y alquilar, pudiendo así cambiar de ciudad o incluso de país según sus necesidades.- Hoy el alquiler cumple una función social y da una flexibilidad que lo hace mucho mas necesario y práctico a las nuevas generaciones.- Aquí en Argentina, atrasamos y seguimos usando las mismas viejas excusas para hacer populismo.- Una lástima.-

  5. Carlos Vaccaro dice:

    CUANDO EL GOBIERNO INTERVIENE EN EL MERCADO DE LOS ALQUILERES, LO ÚNICO QUE LOGRA ES REDUCIR LA OFERTA CON LO QUE CONSIGUE QUE LOS ALQUILERES SE INCREMENTEN MUCHO MAS. EL PROBLEMA SOLO SE VÁ A SOLUCIONAR EL DÍA QUE EL GOBIERNO USE SUS FONDOS ADECUADAMENTE Y CONSTRUYA VIVIENDAS SOCIALES

  6. Marcelo Gonzalez dice:

    Opino que como los servicios que le prestamos a los unos son diferentes a los que le prestamos a los otros , los dos deben abonar los honorarios por las diferentes acciones que debemos llevar a cabo para satisfacer a las dos partes.
    No deberían politizarse las necesidades tanto de los Propietarios, como las de los Inquilinos y Los profesionales actuantes.

  7. Pablo Fazio dice:

    La verdad que hace tiempo que vienen preocupados en lo que cobran las inmobiliarias, pero no se fijan en las responsabilidades profesionales que asumen ya que el corredor inmobiliario es solidariamente responsable en la contratación de un alquiler, y en sintesis cuando hay un problema lo primero que hacen es reclamar al profesional. Los honorarios de contratos corresponden abonarlos por el locatario que es quien nos contrata el servicio, y la administración mensual le corresponde al locador, que es quien nos contrata por ese servicio.

  8. luis dice:

    se olvida el periodista en la nota, que en eeuu los honorarios de las inmobiliarias las paga el propietario y no el inquilino…

  9. Manuel dice:

    Y lo de Mercado Libre, donde quedó? Generalmente los honorarios los pagan tanto el inquilino como el propietario, cada uno su parte de acuerdo lo pactado con anterioridad. Si el inquilino, no está de acuerdo con pagar, y bueno, que busque a un “DUEÑO ALQUILA”. La mayoria de los buenos inquilino y buenos propietarios, prefieren hacer la operacion por intermedio de un profecional en el tema, llamese Inmobiliaria, la cual va a asesorar tanto a uno como al otro. En la mayoria de los casos se alquila a travez de una Inmobiliaria, Colegas Yo creo que los que hacemos las cosas bien, no deberiamos preocuparnos demasiado. Somos (en todos los ordenes de la vida) mas las buenas personas que las malas, asi que: SIGANME LOS BUENOS. Chau

  10. Elba Leyvant dice:

    Los propietarios en su mayoría , no quieren alquilar ellos, buscan una inmobiliaria que corra con los gastos de publicación y con la tarea de mostrar la propiedad a los interesados en alquilarla, y seleccionar al que le parezca mejor. El propietario no sabe hacer un contrato, desconoce varios items del contrato: cláusula de rescisión, seguro contra incendios, deposito en garantía,obligaciones del garante,etc.En el mejor de los casos compra un contrato en una librería,Luego, no quiere tener contacto con el inquilino: pide que sea la inmobiliaria quien cobre el alquiler.
    Así , si se quita al inquilino la obligación del pago de impuestos(ABL y AYSA) ya los propietarios están sumandolo al monto de alquiler. Los informes de Dominio e inhibición? Podría ser que si la ley determina que no los pague el inquilino, los pida al Rey de la Prop o a un gestor y los pague el propietario. Lo mismo el Veraz. El gran tema será el de los honorarios de la inmobiliaria. Desde ya que ninguna inmobiliaria trabajará gratis, nadie lo hace, así que si la ley determina que el inquilino no los pague, se destinarán los propietarios y a la larga los pagaran ellos,Puede que al principio haya una retracción de oferta de alquileres, pero si ven que les resulta complicado, que pierden mucho tiempo mostrando su propiedad , terminen aceptando la opción de pagar ellos los honorarios inmobiliarios. Y seguramente todo eso incidirá en el monto de los alquileres que absorberá ese gasto por parte de los propietarios.

  11. laura dice:

    tomaron de punto a los profesionales inmobiliarios, hoy es una carrera a nivel terciario, y es un profesional como cualquier otro, las 2 partes deben pagar honorarios por los servicios, y no cometa como se cree que reciben los martilleros, el colegio no defiende los derechos como corresponde, como lo hacen los abogados, escribanos etc, al inquilino se le considera siempre la parte mas debil????? pero no siempre lo es, cada caso es un mundo unico e irrepetible, una verguenza que se metan en el trabajo de los martilleros, como si fuera una profesion indecente,……

  12. Angel Eduardo Frávega dice:

    En el Mundo, los honorarios o comisión los paga quién ofrece el inmueble, en una estrategia de comercialización con el agente inmobiliaria designado, quién tiene el dinero es a quién hay que atraer para que lo invierta en el ofrecimiento inmobiliario, recibirlo con las mejores de las condiciones y actitudes, agradeciendole haberse interesado en nuestra propuesta, como cualqioer otra comercialización, lo digo como agente inmobiliario de mas de treinta años en el mercado zona norte del GBA. donde veo habitualmente aceptar condicionamientos de propietarios de inmuebles, no concibiendo gacerse cargo de kis servicios ofrecidos y también observo el mal trato i desconfianza hacia el eventual interesado en comprar o alqilar un bien, siendo a quién se le carga el mayor porcentaje a pagar. En otro párrafo, cuentas financieras bien realizadas, resultan mejor inversión que comprar, debiendo atender a tres estados (Municipal, Provincial u Nacional) ávidos por nuestra condición de tener raices en esa radicación de la inversión, teniendo como inquilinos libertad total de continuar o rescindir la locación en cualquier momento, mientras que el paso del tiempo deteriora las cosas materiales, y comparado a la renta financiera excenta impositicamente o la inversión del precio de um inmueble rn la rotación y comercialización de cualquier insumo. Sin todas realidades que no se ven no analizan como corresponde.

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