Alerta: Ley de Alquileres en Recesión

El proyecto original recibió críticas variadas de todos los sectores. Hoy, la historia se escribe con todas las voces.

Básicamente, se apeló a que el proyecto de ley fue generado sin haber escuchado la postura de los distintos actores implicados (es decir, cámaras de inquilinos, de propietarios y de corredores, entre otros).

A partir del momento en que el Congreso de la Nación comenzó a debatir el proyecto de ley en cuestión, se conformó un observatorio en el que confluyen todas las voces. El objetivo es elaborar un nuevo proyecto que se ajuste al escenario económico actual.

Así, el nuevo proyecto está en pleno desarrollo, por lo que se estima que llegará al Congreso de la Nación recién en el próximo año.

El proyecto original

Con la intención de reforzar el Plan Nacional de Vivienda, el Gobierno Nacional había propuesto un nuevo proyecto de Ley de Alquileres cuyos puntos más controvertidos eran la extensión del contrato de dos a tres años. El artículo 5º expresa: “El contrato de locación de inmueble, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años en locaciones destinadas a vivienda y de dos años para cualquier otro destino”.

Otro punto incluido apuntaba a que los propietarios aceptaran como garantía real un aval bancario, un seguro de caución, una garantía personal con certificado de ingresos o garantía de fianza. Asimismo, fue debatido el tema de la actualización del precio: según la inflación y los salarios, como lo establecía el artículo 12: “El precio del alquiler deberá fijarse como un valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo podrán acordarse ajustes semestrales, utilizando a tal efecto un índice conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial”.

El nuevo proyecto también expresaba que los contratos de alquiler debían registrarse en la  Afip, con el fin de formalizar el sector (lo que sirve de mecanismo ante una posible acción legal). Entre los 16 puntos que conformaban la nueva ley propuesta, se pretendía que el propietario asumiera el costo de las comisiones de los contratos y los gastos de certificación de firma.

Observatorio Nacional

A finales del 2018, tras quedar sin efecto el proyecto en el Congreso, se conformó un Observatorio Nacional Inmobiliario que analizaría todas las propuestas que habían surgido, a los efectos de unificar criterios en un solo instrumento que luego será presentado en el Congreso Nacional.

El Observatorio está conformado por la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (Came), la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Fecoba), la Asociación de Defensa de Inquilinos (Adi), colegios de abogados y cámaras de propietarios, entre otros actores vinculados al sector.

“En la propuesta de los colegios se contempla la cuestión social y se segmentan problemas; incluso, se hacen propuestas de beneficios para la construcción, beneficios fiscales, que considero es donde está la raíz de los problemas”, expresa el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, quien agrega que el mayor problema radica en la inflación y el acceso a la vivienda.

Defensa de los inquilinos

La Asociación Civil Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino(Adcoin), que es la primera asociación del Registro Provincial de Asociaciones de la Provincia de Córdoba, ha elaborado varios proyectos que han sido presentados en el Congreso. Sin embargo, la directora de la entidad, Victoria Postiguillo, advierte que “lo propuesto en la nueva ley traerá efectos gravosos tanto para inquilinos como para propietarios.

La pretensión de ‘fijar un precio’ es anacrónica. Es una norma que perjudicará a los propietarios, quienes al no poder aumentar de ningún modo el alquiler buscarán asegurarse la ganancia a través de mecanismos irregulares, o bien aumentarán en forma desmedida el precio inicial, o directamente optarán por no alquilar sus inmuebles”. La directiva también enunció que la comisión inmobiliaria debería ser asumida desde ambas partes equitativamente.

El plazo de extensión del contrato de dos a tres años se considera positivo “para que el inquilino tenga más estabilidad en su centro de vida, además de las cargas tributarias que debe pagar por cada nuevo contrato”.

El proyecto elaborado desde la asociación propone 10 puntos que, consideran, va a “mejorar la ley que regula los alquileres”. En primer lugar, proponen la aplicación de la normativa de protección al consumidor a los contratos de locación. Además, consideran que las expensas deberían estar a cargo del propietario, salvo que se apodere al inquilino para participar del consorcio.

El locador deberá especificar la compensación debida al inquilino si la propiedad presenta vicios y por el tiempo destinado a la reparación. En esta línea, consideran multar al locador o intermediario que diere información inexacta en relación al estado del inmueble.

Finalmente, el proyecto postula la prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés derivados de contratos de locación y establecer el tope de interés moratorio en el 0,5% diario aplicable desde el primer día del mes, entre otros puntos.

Perspectivas

En la mesa de trabajo del Observatorio Nacional Inmobiliario se realiza un monitoreo diario de las propuestas en general para unificar criterios y elaborar un documento que luego se presentará en el Congreso Nacional.

Para este año electoral, desde la Cámara Inmobiliaria Argentina consideran poco probable que se trate la ley. No obstante, “empezamos a trabajar sobre el acceso a la vivienda con una propuesta concreta que se inició hace poco, que es el boleto electrónico inmobiliario, la firma digital y un gestor documental digital inmobiliario”, expresó Bennazar, y consideró que estos instrumentos van a allanar el camino para el acceso a una vivienda.

Coincidentemente, la Adcoin considera “complicado” que este año se trate la nueva ley. “El horizonte lo vemos complicado, a pesar de que vemos positivo que se trate a nivel legislativo el tema del inquilinato, que es vulnerable, porque no hay nada más urgente que la necesidad de una vivienda”, finaliza la directora de Adcoin.

Por el momento, vale destacar que las entidades involucradas y/o afectadas en el tema del proyecto de la nueva ley de alquileres están trabajando mancomunadamente para elaborar un documento en el cual se contemple tanto a los inquilinos, a los propietarios y a los profesionales que intermedian en las operaciones.

De hecho, Adcoin organizó el Primer Encuentro Nacional por los derechos del Inquilino que se realizará el 3 de mayo en el Auditorio del Colegio de Abogados de Córdoba.

 

opinión inmobiliaria

One Response to Alerta: Ley de Alquileres en Recesión

  1. Alvaro Lamas dice:

    No es necesario continuar con este engendro de proyecto de Ley, hecho por los aventureros de siempre con la complicidad de políticos demagogos ignorantes del mercado inmobiliario, ignoran que hace muy poco tiempo se puso en vigencia el NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL, donde trata con todo detalle el tema de los alquileres, siendo dicho Codigo totalmente actualizado, superior judicialmente a una posible Ley.

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