Declaración de la Cámara de Propietarios sobre la Nueva Ley de Alquileres

Habla el Presidente de CAPRA  (Dr. Enrique Abatti)  sobre la nueva ley de Alquileres.

DECLARACIÓN DE LA CÁMARA DE PROPIETARIOS DE LA REPÚBLICA ARGENTINA (CAPRA) SOBRE EL PROYECTO DE LEY DE ALQUILERES EN ESTADO PARLAMENTARIO -OCTUBRE 2018-.

 

  1. 1187 bis CCyC. Acuerdo de partes:

Involucra a locaciones de vivienda de hasta 3.000 UVA y a las comerciales hasta 5.000 UVA. Las que pasan esos valores no están alcanzadas. (Valor UVA aprox. $27,30.-). O sea, incluye a la mayoría de las locaciones. Provoca inseguridad jurídica y se volverá contra los inquilinos, porque se retraerá la oferta y aumentará el valor de los alquileres. Esto generará en muchos casos mecanismos alternativos (mutuos con pagarés entre personeros de locadores y por ej. fiador o amigo o familiar del inquilino).

  1. 1196 CCyC. Locación habitacional:

Aplicable sólo a vivienda. Un solo mes de depósito, cualquiera sea el plazo de locación (por ej. en un contrato de 5 años, sería solo el monto de un mes de alquiler). Esto no alcanza para responder ante incumplimientos. Generará que se exija a terceros vinculados al inquilino -a quienes no le alcanzará la norma de orden público-, ej. el fiador, que entreguen ellos mayores montos en concepto de depósito.

  1. Inconstitucional prohibición al corredor inmobiliario de cobrar honorarios al inquilino:

Modifica el art. 1351 CCyC, que es de carácter alimentario y está amparado por la garantía constitucional al derecho de propiedad, porque el producto de la actividad profesional del corredor integra su patrimonio (viola art. 17 CN). Además nadie puede ser obligado a trabajar gratuitamente. En todo caso, el Estado debería hacerse cargo de ese honorario. Los gastos de certificación de firmas y cualquier otro los paga el locador. Es un dislate. Como la prohibición es entre locador y locatario y no alcanza al fiador, nada impide que el informe de dominio lo pague éste (fiador).

  1. 1198 CCyC. Plazo mínimo vivienda:

Tres años para destino habitacional y todo otro destino dos años. Insólito. Al revés de lo que es lógico y habitual para un país que necesita producir.

  1. 1209 CCyC. Pagar cargas y contribuciones por la actividad:

Libera al inquilino del pago de expensas extraordinarias (es correcto) y de los impuestos sobre el inmueble (es incorrecto porque viola el principio de la libertad contractual, art.958 CCyC). No se refiere a los servicios por ej. de aguas corrientes (AySA), por lo que éste servicio podría ser a cargo del inquilino. Cuando el artículo se refiere a períodos bimensuales es incorrecto porque bimensuales es 2 veces por mes; seguramente quisieron decir bimestrales, que es cada 2 meses. Esto evidencia la liviandad y apresuramiento en redactar, amén del desconocimiento de la lengua española.

  1. 1221 CCyC.  Resolución anticipada.

A diferencia del art. 1221 que se deroga, sólo alcanza a las locaciones de vivienda, quedando excluidas las demás (comerciales, oficinas depósitos) donde los locatarios no tendrán la posibilidad de resolver anticipadamente el contrato. Habilita la notificación de la resolución anticipada, que antes no lo establecía mediante el plazo de prenotificación que libremente establezcan las partes, porque se podrá pactar cualquier plazo de notificación por el inquilino (30, 60, y hasta 90 días, etc.); esto es positivo. Si el plazo supera los 3 meses, el locatario no paga indemnización.

  1. 1221 bis CCyC. Renovación del contrato.

Obliga al locador dentro de los 2 últimos meses de vigencia del contrato a someterse a negociar la renovación (como no habla de prórroga, que sería lo habitual, en este caso no sería de aplicación lo que dispone). La negativa del locador habilita al inquilino a resolver anticipadamente el contrato, sin pagar indemnización. Es abusivo y genera inseguridad jurídica.

  1. Ajuste de alquiler de vivienda.

Es de orden público. Mientras no supere los 3000 UVAS mensuales (o sea la mayoría de los casos). Obliga al locador a ajustar el alquiler cada 6 meses en partes iguales por IPC y CVS del INDEC, índices que pueden disfrazarse, según el poder de turno. Esto descarta cualquier otro método de actualización, tales como: el escalonamiento, valor productos -conforme art.1133 CCyC-, fijación por tres inmobiliarias -conf. Art. 1135 CCyC-, que es el método más justo porque fija el verdadero valor del mercado en cada semestre o año y, al respecto esta prohibición afecta la profesión del corredor inmobiliario porque le impide desarrollar su tarea de tasador con la consiguiente merma de sus ingresos legítimos. Esta disposición vulnera el principio de la libertad contractual (art. 958 CCyC).

  1. Garantías locativas para vivienda.

Impone como disposición de orden público que el locador debe aceptar a oferta del inquilino: a) garantía real, que obviamente será la menor cantidad de casos; b) aval bancario: la mayoría sólo garantiza hasta determinado monto de alquileres y no cubre los daños y perjuicios, seguro de caución (ídem anterior); c) garantía personal del locatario o fiador con sólo recibo de sueldo o certificado de ingresos (todo sabemos que se pueden fraguar y no se garantiza la constancia de ingresos o la permanencia de empleo); d) garantía de sociedades de fianza (muy pocas  asumen los daños del inmueble y se limitan exclusivamente a los alquileres). Además le prohíben al locador requerir garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo en la garantía personal, que podrá llegar a 10 veces. Como vemos, esto es desconocer la realidad del mercado locativo porque los juicios de desalojo, según las jurisdicciones donde tramiten pueden durar años y además los daños al inmueble pueden ser inconmensurables. Estos legisladores están alejados de la realidad, pareciera que legislan para EE.UU. o para un país nórdico.

  1. Obligatoriedad de registrar los contratos locativos ante la AFIP:

Bajo pena de no poder iniciar juicios tales como los de desalojo o cobro de alquileres o daños y perjuicios, etc. Fomentará contrataciones simuladas en “blanco” y otro tipo de contratos en “negro” (mutuos con pagarés entre el fiador y un tercero o entre el locatario y un tercero).

Conclusión.

Este proyecto es demagógico e impulsa una normativa que rompe la libertad contractual y, sus impulsores evidentemente desconocen que intervenir el mercado de los alquileres siempre fue nefasto para quienes se pretendió proteger o sea los locatarios, porque retrae la oferta de inmuebles en alquiler, especialmente en este contexto económico donde la rentabilidad de los inmuebles urbanos no supera el 3% anual y desalienta la inversión en inmuebles para renta, afectando la industria de la construcción, que es cual más actividades conexas genera, acrecentando la desaceleración de la economía y potenciando la recesión y por ende en definitiva afectando al propio Estado, que recaudará menos impuestos.

 

CABA, Octubre 18 de 2018.-

 

Dr. ENRIQUE LUIS ABATTI
Presidente