Ofensiva de la Afip para excluir a inmobiliarias del Monotributo

n medio de una situación complicada para la actividad, las inmobiliarias de Córdoba sumaron una nueva preocupación por la avanzada de la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip) para excluirlas del Monotributo.

Se trata de una interpretación del fisco que incluye dentro del límite de ingresos brutos a la facturación que las empresas realizan a nombre de los propietarios de los inmuebles alquilados, aunque no formen parte del ingreso propio de la inmobiliaria.

El tema preocupa a las cámaras del sector porque afecta a las firmas más pequeñas, que tienen menos espalda para afrontar los mayores costos y ejercer, en última instancia, una defensa judicial.

“El límite para estar en el Monotributo es cercano a 1,151 millones de pesos al año, menos de 100 mil por mes. Una inmobiliaria que administre el alquiler de 10 propiedades por 10 mil pesos cada una, con una comisión del 10 por ciento (sólo 10 mil pesos por mes de facturación propia), pasaría a responsable inscripto”, explican desde la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba, entidad que tomó la cuestión con el Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios.

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El problema es que, cuando las inmobiliarias responden a la notificación de exclusión, la Afip demora meses en responder y, cuando lo hace, es en forma negativa. Sólo una vez agotada la instancia administrativa, el contribuyente puede ir a la Justicia para reclamar, mientras tanto se genera una deuda por la diferencia entre el Monotributo y el régimen general.

Los argumentos

“La ley del régimen simplificado en la que se consideran ingresos brutos obtenidos por las actividades, el producido de las ventas, locaciones o prestaciones correspondientes a operaciones realizadas por cuenta propia o ajena”. Así, la Afip contesta los reclamos de las inmobiliarias y reafirma la exclusión.

Según los profesionales que asesoran al sector, se trata de una interpretación incorrecta. “Lo que la inmobiliaria realiza no es una facturación por cuenta ajena, sino por orden y cuenta de terceros. Es una diferencia sustancial, que surge del Código Civil. En el primer caso, se asimilaría a un consignatario o comisionista; en el segundo, es una suerte de mandato”, explica el contador Marcelo Rittatore, del estudio Rittatore, Onofri y Asociados.

La diferencia surge de los propios comprobantes. Un consignatario indica en la factura el precio de venta del bien, sin detallar quién se lo dejó en consignación.

En cambio, la inmobiliaria tiene un régimen especial de facturación, desde hace poco, para separar los ingresos: en el comprobante de alquiler, debe identificarse al propietario con número de Cuit y otros datos y la inmobiliaria actúa en sustitución del dueño del inmueble alquilado. De hecho, esta tiene dos puntos de facturación separados, uno para lo que cobra por las comisiones por su actividad y otro distinto para los alquileres que reciben sus clientes.

Para evitar esta situación, el propietario podría facturar por su cuenta el alquiler, pero las inmobiliarias lo ven inviable porque complicaría los sistemas administrativos. Por lo tanto, la alternativa es mayor costo: o vía reclamo judicial o con la inscripción en el régimen general.

Servicios: régimen impositivo

1.151.066. Es el monto como ingreso bruto anual que tienen los locadores y prestadores de servicios dentro del régimen de Monotributo. Son menos de 96 mil pesos por mes.

Propio y de terceros. Las inmobiliarias que administran alquileres otorgan facturas a los inquilinos, a nombre del dueño del inmueble, con el detalle de sus datos, incluido el Cuit. Para la comisión que reciben de los propietarios, las administradoras tienen un punto de facturación separado, por el que tributan los impuestos correspondientes.

Controversia. La Afip suma los ingresos propios (por comisiones) junto con los alquileres a nombre de los propietarios para computar el límite y excluir o no del régimen.

 

opinión inmobiliaria

 

4 Responses to Ofensiva de la Afip para excluir a inmobiliarias del Monotributo

  1. Hernan dice:

    Es un absurdo que sea un importe contable de ingreso en cabeza de las inmobiliarias. La opción de facturar a cuenta de terceros debe otorgar la exclusión de hecho como herramienta al contribuyente, pero como siempre AFIP es una maquina de picar carne . Debería tratar a los matriculados como agentes de retención sin necesidad de inscribir a propietarios a ningun regimen con el contrato de locación como único documento imponible y comprobante de credito para locatarios.

  2. Jorge dice:

    No estoy de acuerdo conque los matriculados seamos agentes de retención es una responsabilidad más y ya tenemos demasiadas.
    Los propietarios que alquilan sus inmuebles deben inscribirse en AFIP y pagar sus impuestos. Lógicamente el gobierno, para promover la oferta de inmuebles en alquiler debería exceptuar del pago de impuestos a los propietarios que alquilan inmuebles con destino a vivienda y hasta dos propiedades por ejemplo o hasta un monto determinado a partir del cual recién tributarían.
    Por otra parte el inmobiliario que intermedia en la compraventa de inmuebles NO PUEDE SER MONOTRIBUTISTA porque más de una vez se sobrepasa ampliamente en su categoría de Monotributista de los montos permitidos, al cobrar sus honorarios por intermediación en una compraventa. Distinto puede ser el caso de inmobiliarias que solo hacen administraciones, pero que yo sepa casi no hay, todos venden inmuebles.
    Así que ¿OFENSIVA DE LA AFIP ? Por favor señores. Todo el que intermedia en la compraventa debe ser IVA RESPONSABLE INSCRIPTO.
    Jorge

    • Pablo dice:

      Creo Jorge que estás totalmente equivocado, si vamos a pagar, paguemos todos en la justa medida, propietarios, profesionales, etc. Porque querés que todos los matriculados seamos inscriptos si yo en comisiones de venta y alquiler no llego al millón de pesos anuales, si vos lo superas es una suerte, pero la mayoría de los matriculados no lo hacemos, ¿te molesta la competencia que implicamos los pequeños para tu firma? ¿querés que nos ahoguemos para manejar el monopolio inmobiliario en la Argentina?. No nos metas a todos en la misma bolsa y estoy de acuerdo con que la Afip haga un seguimiento riguroso a TODOS los ciudadanos, sobre todo a los particulares (tengan 1 o 10 propiedades en alquiler o venta) que tanto daño nos hacen a quienes trabajamos y cumplimos con todos los requisitos legales e impositivos.

  3. Luciano Pedretti dice:

    como ocurre diariamente para la Afip es más sencillo apretar al contrubuyente conocido que tomarse el trabajo de rastrillar los miles de evasores para ampliar la base de contrubuyentes..vaya como ejemplo la cantidad de verdulerias..kioscos..peluqueros..médicos..dentistas..chinos..bares..restó..que no tributan nada…!!!

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